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东莞二手房征20%个税已五年 避税方式层出不穷

  中广网北京3月5日消息(记者赵巍)据经济之声《天下公司》报道,新国五条细则"震惊"了整个楼市,但东莞的二手房交易市场却"不为所动"。

  早在2007年,东莞就已执行新政,即二手房按差价20%计征个税。经济之声记者分别采访了东莞市部分房产中介门店,以及东莞市的房管所,证实了东莞这几年,一直在执行个人出售房源按差额征收20%个税的政策。

  东莞某房产中介丁先生告诉记者,2007年刚开始执行新政时,当地的二手房交易量出现骤降,但随即又进入上升通道。据他介绍,目前市场的关注点并不在政策上,而是如何少缴税。

  丁先生表示,如果买房价是150,卖房价是180万,那么中间产生的30万盈利要交6万的税。这6万税,他们可以通过一些普通的方式,来帮客户抵消掉。但如果买房价是150万,卖房价是200万,那么中间产生的50万盈利则要交10万的税,普通的办法行不通,有的甚至会动用"将装修发票等抵扣的额度上调"等特殊手段。

  《东莞地税纳税指引系列--个人销售不动产》规定,凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证,或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税。即:个人所得税=(转让价格-财产原值-合理费用)×20%。

  合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、住房装修费用、住房贷款利息、手续费等,合理费用必须凭合法票据减除。

  通过发票抵税,是一种逃税方式。对于卖房者来说,更重要的是要在税所有关系。在东莞,二手房交易到地税部门交税时,要上报房屋成交价格,如果相比评估系统报高了,则自己要多缴税;如果报低了,则通不过评估系统的检验。因此,在报税环节,最重要的就是准确把脉税所系统中的评估价。

  丁先生:东莞现在所有二手房的交易,在税所有一个参考价格,基本上按照参考价格来打。

  比如评估价税所那边底线是9000,很多人不知道这种情况,如果低于9000就不给通过,得重新再去评,再评的话会把评估系统的价格给你调高,9000肯定就过不了了。

  如果你知道那边的情况是9000,合同上写一个8900他就给你过了,如果不知道的话写高了,假如说写9500或者10000给你过了,他不会告诉你的。所以要对税所的评估系统非常了解,把握这个尺度就。

  看来,地税局的评估价是避免阴阳合同的关键。东莞地税局介绍,评估价是由地税局牵头,委托有相关资质的公司考察后得出的价格,评估价比市场价偏低,并没有完全跟市场价吻合。

  东莞地税局:我们这个系统当时是由市局委托有资质的评估公司实地考察之后出具的评估价格。

  现在市面上很流行阴阳合同,这不是硬性的干预,这意味如果低于市场价格,我们就有权力调整你的价格。而且系统内部的评估价已经是比现在的市场价偏低了,没有完全跟市场价格吻合。

  新国五条的细则二手房按差价20%计征个税在东莞07年就已经开始施行了但是效果不明显,很多人说是一系列避税的对策,况杰为我们带来评论。

  东莞新政实施过程中,避税方式层出不穷。

  况杰:有装修费、家具费、一张桌子值几十不能抵,还有用离婚再重新结婚的方法,还有欠款还债的方法,说我欠你钱拿这个房子去抵没有钱还,把房子就拍过去。

  这些方式都不合法,你这个目的是为了20%的这个税,那一定这个事情是违法的,如果很真实的合同是另说的,逃税是违法的。

  舍不得缴纳高比例差额税导致逃税行为屡见不鲜。

  况杰:这个事是违法的,是要负法律责任的。

  另外现在只要有合理的评估价格,实际上阴阳合同或者用其他的方法都不太可能去避免。

  所以现在核心是对房产价格的评估,这个评估我建议至少应该是每半年要重新评估一次,要不然的话因为价格变化比较大,要是几年评一次就没有意义了,我估计至少得半年评一次,按照地段和装修程度进行评估。

  差额税引起的恐慌心理短期内或催高房价。

  况杰:这一定是一个博弈,买卖双方看谁更强势,看这个市场上更多的人想买,还是更多的人想卖,谁能hold住,就是这样。所以从短期来看一定房价会上涨,当然上涨主要是恐慌的心理。

  市场博弈导致税负将在买卖双方市场游离。

  况杰:政策实施后期,一部分市场一定会转移到新房或者是转移到租房,房产供应量也会增加,这样的情况下或者伴随以后其他一些政策的出台,包括房产税。

  如果房产税出台以后对于持有房屋的成本增加的话,卖房人的意愿会增强,供应量增加了。

  这样的情况下房价可能有所下降,供应量增加了,买房的数量是基本供应的,这样的情况下,可能在半年一年以后基本上会达到一个动态平衡。

  俗话说上有政策下有对策,东莞会出现的一系列避税行为足以说明这一点,相关政策在北京或者上海落地以后的会产生哪些反响难免引人遐想。

  况杰:在北京或者上海不太可能出现避税行为。

  只要房屋主管部门有一个合理的评估价,这个评估价也公开向市场透明,基本上用阴阳合同的方式就很难去处理了,至于假离婚、假结婚或者是欠债还款的形式,那种形式都是有风险的,不说是有违法的风险。

  比如说欠我钱了,把房子抵过来,到时候我房子转到我这就不给你钱了,这是有风险的,假合作是有风险的。

  国五条对房价的影响难以预测,改革还需配套措施。

  况杰:改革还需要配套,一个是住房保障法对于基本生活的保障,还有一个就是房产税,这两个配套措施的配套政策或者法律不出台的话,仅靠房产税的调节起不到什么作用,而且至少起不到什么好作用,我们期待改革要的继续配套和深化。